融資租賃的(de)出租人(rén)要求承租人(rén)以土地作爲擔保并申請辦理(lǐ)抵押登記的(de)，能否辦理(lǐ)？如何辦理(lǐ)？

答(dá)：土地登記機構可(kě)以爲當事人(rén)辦理(lǐ)抵押登記。

理(lǐ)由如下(xià)：

根據《合同法》第二百三十七條的(de)規定，融資租賃合同是出租人(rén)根據承租人(rén)對(duì)出賣人(rén)、租賃物(wù)的(de)選擇，向出賣人(rén)購(gòu)買租賃物(wù)，提供給承租人(rén)使用(yòng)，承租人(rén)支付租金的(de)合同。融資租賃通(tōng)常的(de)做(zuò)法是出租人(rén)出資購(gòu)買承租人(rén)選定的(de)技術設備或其他(tā)物(wù)資，作爲租賃物(wù)出租給承租人(rén)，承租人(rén)按合同約定取得(de)租賃物(wù)的(de)長(cháng)期使用(yòng)權，在承租期間，按合同約定的(de)期限支付租金，租賃期滿按合同約定的(de)方式處置租賃物(wù)。

雖然根據《合同法》第二百四十二條規定，出租人(rén)享有租賃物(wù)的(de)所有權。承租人(rén)破産的(de)，租賃物(wù)不屬于破産财産，出租人(rén)的(de)權益得(de)到相應的(de)保障。但根據《合同法》第二百四十五條的(de)規定，出租人(rén)應當保證承租人(rén)對(duì)租賃物(wù)的(de)占有和(hé)使用(yòng)。因此實踐中，有的(de)出租人(rén)考慮到自己無法實際占有和(hé)控制租賃物(wù)，爲了(le)進一步保護自己的(de)利益，減少交易風險，還(hái)要求承租人(rén)以土地等不動産作爲抵押。融資租賃一般出現在企業購(gòu)置價格較高(gāo)的(de)機器設備的(de)情形，筆者認爲融資租賃有力的(de)解決了(le)企業融資難的(de)問題，出租人(rén)和(hé)承租人(rén)之間訂立的(de)融資租賃合同（債權債務主合同）符合有關法律、法規的(de)規定，爲其辦理(lǐ)抵押登記符合《國土資源部關于企業間土地使用(yòng)權抵押有關問題的(de)複函》(國土資函[2000]582号)的(de)規定。

土地登記機構在辦理(lǐ)融資租賃抵押登記過程中應當注意以下(xià)事項：

一、承租人(rén)提供擔保的(de)土地必須權屬清楚，必須已經辦理(lǐ)土地登記，取得(de)土地權利證書(shū)。

二、登記申請人(rén)爲出租人(rén)和(hé)承租人(rén)，其中出租人(rén)爲抵押權人(rén)，承租人(rén)爲抵押人(rén)（如果第三人(rén)以其土地等不動産爲承租人(rén)擔保，則申請人(rén)爲出租人(rén)和(hé)第三人(rén)，抵押人(rén)爲第三人(rén)）。

三、爲便于土地登記機構查清事實，當事人(rén)除了(le)提供一般抵押登記所需要提供的(de)材料外，還(hái)應當提供融資租賃合同。

四、抵押期限一般由出租人(rén)和(hé)承租人(rén)進行約定。如無約定，抵押期限按照(zhào)融資租賃合同約定的(de)租賃期限填寫。

五、抵押金額一般由出租人(rén)和(hé)承租人(rén)進行約定。如無約定，抵押金額按照(zhào)融資租賃合同約定的(de)租金數額填寫。

六、租賃期間屆滿，承租人(rén)按照(zhào)約定支付全部租金的(de)，抵押權消滅，承租人(rén)可(kě)以持相關支付憑證申請注銷抵押登記。

2015年7月(yuè)9日，國家工商總局做(zuò)出了(le)《關于融資租賃公司辦理(lǐ)動産抵押登記有關問題的(de)答(dá)複意見》（以下(xià)簡稱“意見”），意見認爲：企業爲其從融資租賃公司租賃的(de)設備上設立的(de)抵押權辦理(lǐ)動産抵押登記的(de)，應當按照(zhào)《動産抵押登記辦法》的(de)規定提交材料。提交材料符合《動産抵押登記辦法》有關規定的(de)，登記機關應當當場(chǎng)爲其辦理(lǐ)登記。

在融資租賃實務操作中，承租人(rén)的(de)法人(rén)、實際控制人(rén)一旦資金鏈斷裂通(tōng)常會在一夜間隐匿消失并造成拖欠工人(rén)工資、場(chǎng)地租金以及供應商貨款，這(zhè)種情況下(xià)當地的(de)街(jiē)道辦、村(cūn)委和(hé)勞動站等政府部門一般會強勢介入接管企業并代墊工人(rén)工資同時(shí)對(duì)企業進行整體查封(當然也(yě)包括融資租賃企業的(de)機器設備），從上述執行異議(yì)規定我們可(kě)以看到，如果未經登記，法院會認爲應當按照(zhào)實際占有情況判斷，特别是在申請人(rén)一方爲勞動者或墊付工人(rén)工資的(de)村(cūn)委或勞動者時(shí)，執行規定就給法院支持執行申請人(rén)、駁回融資租賃企業執行異議(yì)提供了(le)尚方寶劍，而勿論融資租賃企業擁有多(duō)麽完備的(de)銀行付款流水(shuǐ)、設備原始發票(piào)、設備進口海關關單等權屬憑證。

由此可(kě)見，抵押登記作爲融資租賃解釋明(míng)确規定的(de)有效對(duì)抗第三人(rén)公式方式（類似中登網的(de)登記好像還(hái)沒有類似司法解釋如此強有力的(de)高(gāo)位法規定支撐），對(duì)于有效防範一機多(duō)融的(de)重要性不辨自明(míng)。

案例：

承租人(rén)抵押設備對(duì)融資租賃業務的(de)影(yǐng)響

融資租賃業務的(de)雙方當事人(rén)分(fēn)别爲作爲出租人(rén)的(de)融資租賃公司和(hé)作爲承租人(rén)的(de)融資企業。關于設備抵押權對(duì)融資租賃行業發展的(de)影(yǐng)響，除《融資租賃司法解釋》第九條的(de)規定所提及的(de)出租人(rén)“授權抵押”外，另外有關于承租人(rén)私自設立設備抵押權的(de)問題需要關注。在融資租賃合同法律關系中，出租人(rén)享有租賃物(wù)的(de)所有權，承租人(rén)在租賃期間對(duì)租賃物(wù)進行占有和(hé)使用(yòng)。因此，在實踐中，存在著(zhe)承租人(rén)私自轉讓租賃物(wù)或在租賃物(wù)上設立他(tā)物(wù)權，導緻第三人(rén)的(de)物(wù)權與出租人(rén)所有權沖突的(de)問題。[1]該問題分(fēn)爲兩種情況：一是抵押在先，融資租賃業務在後；一是融資租賃業務在先，抵押在後。

案例一如下(xià)（抵押在先）：

某售後回租業務中，甲方與乙方簽訂融資租賃合同，甲方爲出租人(rén)，乙方爲承租人(rén)。乙方将企業自有設備轉讓給甲方并從甲方處租回使用(yòng)，乙方按期支付租金。乙方保證對(duì)其所轉讓的(de)機器設備擁有真實、完整的(de)所有權和(hé)處分(fēn)權，并保證所轉讓的(de)機器設備上不存在任何抵押權、質押權或其他(tā)擔保權益，亦不存在任何權屬争議(yì)。融資租賃業務發生後，經調查，乙方隐瞞設備于融資租賃業務發生之前已抵押給某銀行貸款并且已做(zuò)抵押登記的(de)事實（鑒于本文論題探討(tǎo)問題之需要，本案例需排除乙方是否涉嫌刑事詐騙的(de)問題）。

《物(wù)權法》對(duì)抵押人(rén)享有的(de)限定處分(fēn)權作出了(le)與《擔保法》不完全相同的(de)規定。《物(wù)權法》第一百九十一條第2款規定：“抵押期間，抵押人(rén)未經抵押權人(rén)同意，不得(de)轉讓抵押财産，但受讓人(rén)代爲清償債務消滅抵押權的(de)除外。”據此，抵押人(rén)轉讓抵押物(wù)的(de)所有權應當滿足“經抵押權人(rén)同意”這(zhè)一條件，比《擔保法》規定的(de)條件——“通(tōng)知抵押權人(rén)和(hé)告知受讓人(rén)”更苛刻。不過，《物(wù)權法》沒有規定抵押人(rén)未經抵押權人(rén)同意轉讓抵押物(wù)的(de)法律後果，在這(zhè)方面可(kě)以依據《擔保法》和(hé)《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)<中華人(rén)民共和(hé)國擔保法>若幹問題的(de)解釋》相關規定确定。[2]根據《擔保法》第四十九條：抵押期間，抵押人(rén)轉讓已辦理(lǐ)登記的(de)抵押物(wù)的(de)，應當通(tōng)知抵押權人(rén)并告知受讓人(rén)轉讓物(wù)已經抵押的(de)情況;抵押人(rén)未通(tōng)知抵押權人(rén)或者未告知受讓人(rén)的(de)，轉讓行爲無效。

《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)<中華人(rén)民共和(hé)國擔保法>若幹問題的(de)解釋》第六十七條規定：抵押權存續期間，抵押人(rén)轉讓抵押物(wù)未通(tōng)知抵押權人(rén)或者未告知受讓人(rén)的(de)，如果抵押物(wù)已經登記的(de)，抵押權人(rén)仍可(kě)以行使抵押權；取得(de)抵押物(wù)所有權的(de)受讓人(rén)，可(kě)以代替債務人(rén)清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人(rén)清償債務後可(kě)以向抵押人(rén)追償。如果抵押物(wù)未經登記的(de)，抵押權不得(de)對(duì)抗受讓人(rén)，因此給抵押權人(rén)造成損失的(de)，由抵押人(rén)承擔賠償責任。依照(zhào)上述規定，案例一中，乙方将設備轉讓給甲方之行爲無效，從而使融資租賃業務喪失合作的(de)基礎，即甲方不具有設備所有權，也(yě)就使“出租”喪失擁有所有權的(de)前提。在此情況下(xià)，融資租賃公司隻能根據合同要求承租人(rén)承擔違約責任或依照(zhào)損害賠償制度求償。因此，融資租賃公司的(de)物(wù)權轉變爲一般的(de)債權，權益保障程度大(dà)大(dà)降低。但同時(shí)，我們注意到《物(wù)權法》第一百八十九條的(de)規定：依照(zhào)本法第一百八十一條規定抵押的(de)，不得(de)對(duì)抗正常經營活動中已支付合理(lǐ)價款并取得(de)抵押财産的(de)買受人(rén)。

《物(wù)權法》第一百八十一條規定爲：經當事人(rén)書(shū)面協議(yì)，企業、個(gè)體工商戶、農業生産經營者可(kě)以将現有的(de)以及将有的(de)生産設備、原材料、半成品、産品抵押，債務人(rén)不履行到期債務或者發生當事人(rén)約定的(de)實現抵押權的(de)情形，債權人(rén)有權就實現抵押權時(shí)的(de)動産優先受償。在此需做(zuò)特别說明(míng)的(de)是，融資租賃業務中甲方對(duì)乙方設備的(de)受讓價款是否屬于《物(wù)權法》第一百八十九條規定的(de)”合理(lǐ)價款”是存在疑問的(de)。因融資租賃業務的(de)特殊性，在售後回租業務中，融資租賃公司不可(kě)能以設備的(de)原值或當時(shí)的(de)市場(chǎng)價值受讓。通(tōng)常的(de)做(zuò)法，融資租賃公司會考慮設備原值、使用(yòng)年限/設備折舊(jiù)、風險控制等因素壓低設備價值後受讓，換言之，在正常的(de)售後回租業務中，融資租賃合同雙方約定的(de)受讓價格實際上并不能體現設備當時(shí)的(de)市場(chǎng)價值。依據《物(wù)權法》第一百零六條的(de)規定，善意取得(de)須符合三個(gè)要件，即主觀善意、合理(lǐ)受讓價格、已登記或交付。

《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)<中華人(rén)民共和(hé)國合同法>若幹問題的(de)解釋（二）》中對(duì)此解釋爲：轉讓價格達不到交易時(shí)交易地的(de)指導價或者市場(chǎng)交易價百分(fēn)之七十的(de)，一般可(kě)以視爲明(míng)顯不合理(lǐ)的(de)低價；對(duì)轉讓價格高(gāo)于當地指導價或者市場(chǎng)交易價百分(fēn)之三十的(de)，一般可(kě)以視爲明(míng)顯不合理(lǐ)的(de)高(gāo)價。從融資租賃業務風險控制的(de)角度而言，該受讓價格是合理(lǐ)價款，但卻未必符合上述司法解釋的(de)規定。因此，若是認定該受讓價格仍然屬于國家法律規定的(de)合理(lǐ)範圍之内，則适用(yòng)《物(wù)權法》第一百八十九條的(de)規定，融資租賃公司依法取得(de)抵押财産及租賃設備的(de)所有權。融資租賃合同有效，出租方的(de)權益得(de)到保障。若是認定該受讓價格不合理(lǐ)，則隻能使用(yòng)《擔保法》第四十九條的(de)規定，融資租賃公司權益受損。

案例二如下(xià)（抵押在後）：

某售後回租業務中，甲方與乙方簽訂融資租賃合同，甲方爲出租人(rén)，乙方爲承租人(rén)。乙方将企業自有設備轉讓給甲方方并從甲方處租回使用(yòng)，乙方按期支付租金。甲乙約定：“未經出租方事先書(shū)面同意，承租方不得(de)将租賃物(wù)轉讓、抵押、質押給第三方或将租賃物(wù)用(yòng)作投資或有其他(tā)侵犯出租方對(duì)租賃物(wù)所有權的(de)行爲。”融資租賃業務發生後，甲方于租後管理(lǐ)中發現，乙方擅自将租賃物(wù)抵押給第三方。若第三方構成善意取得(de)，則甲方的(de)權益保障幾何？

在該案例中，甲乙雙方在融資租賃合同中已經完成設備的(de)受讓，并以占有改定的(de)方式交付設備，完成所有權的(de)轉移。乙方無權爲租賃物(wù)設定抵押，但第三方滿足善意取得(de)要件，取得(de)該抵押權。在此情況下(xià)，乙方未經甲方同意，爲甲方設備設立抵押權，侵害了(le)甲方權益。甲方依據合同約定請求乙方賠償或依據損害賠償制度向乙方求償。但甲方權益确實受到損害，權益保障力度大(dà)大(dà)降低。