近期房(fáng)企頻(pín)現拿地後再退地的(de)風波，但綠城(chéng)中國（3900.HK）卻有點逆勢而爲。10月(yuè)27日，浙江綠九置業有限公司以16.25億元的(de)總價競得(de)杭州市濱江區(qū)一沿江地塊，以70.73%的(de)溢價率創下(xià)今年杭城(chéng)土地出讓最大(dà)加價幅度。浙江綠九是綠城(chéng)和(hé)九龍倉在浙江省的(de)合作平台，各自占股50%。這(zhè)是近幾年綠城(chéng)在杭州最大(dà)的(de)一次拿地動作。

　　10月(yuè)29日綠城(chéng)再公布其附屬公司海南(nán)綠城(chéng)、青島綠城(chéng)分(fēn)别與股東中交集團旗下(xià)中交建融租賃訂立售後回租協議(yì)，均爲期32個(gè)月(yuè)，分(fēn)别涉資2.79億元人(rén)民币（下(xià)同）、1.03億元。其後海南(nán)綠城(chéng)須繳付3.02億元、青島綠城(chéng)需繳付1.12億元租賃費用(yòng)，分(fēn)五期等額繳付。

　　積極拿地和(hé)借助中交平台融資的(de)行爲，顯示出綠城(chéng)正逐漸走出資金困頓造成的(de)被動局面。綠城(chéng)集團認爲，與中交的(de)有關協議(yì)可(kě)拓寬其融資渠道并籌集低成本資金，促進業務發展和(hé)平穩運作。

　　借助中交降融資成本

　　前述租賃到期後，綠城(chéng)中國隻需象征性支付予中交建融租賃公司100元進行融資資産回購(gòu)。根據租賃資産出售給中交建融的(de)價格及綠城(chéng)支付的(de)租賃代價，克爾瑞研究中心估算(suàn)本次融資租賃的(de)内部收益率爲2.76%，年化(huà)租息率5.18%，且計入了(le)增值稅（一般增值稅對(duì)資金成本有較大(dà)影(yǐng)響）。該利率水(shuǐ)平不僅低于綠城(chéng)2015年中期的(de)平均融資成本7.5%，也(yě)低于一般融資租賃的(de)年租息率。

　　本次綠城(chéng)的(de)融資額不大(dà)，但釋放出中交集團大(dà)力支持其發展的(de)信号。今年10月(yuè)，綠城(chéng)在面向投資者的(de)交流會曾指出，中交旗下(xià)已形成綠城(chéng)中國、中交房(fáng)地産、中交海外房(fáng)地産三個(gè)開發平台。目前綠城(chéng)已納入中交的(de)管控體系。

　　事實上，中交入主綠城(chéng)後，已經對(duì)綠城(chéng)的(de)财務改善提供較多(duō)支持。2015年8月(yuè)，綠城(chéng)完成了(le)2018年到期、年利率8.50%的(de)7億美(měi)元優先票(piào)據（交換比例19.86%），及2019年到期、年利率8.0%的(de)5億美(měi)元優先票(piào)據（交換比例52.69%）的(de)部分(fēn)交換，爲交換而發行的(de)新票(piào)據的(de)利率僅5.875%。此外，也(yě)完成了(le)對(duì)人(rén)民币25億元2016年到期票(piào)據和(hé)舊(jiù)美(měi)元票(piào)據條款修改的(de)同意征求。此後綠城(chéng)又于8月(yuè)28日和(hé)9月(yuè)17日分(fēn)别完成了(le)共70億元的(de)境内公司債的(de)發行。

　　此前，中交對(duì)綠城(chéng)發債方面的(de)支持更多(duō)來(lái)自信用(yòng)背書(shū)，而本次售後回租，中交則直接動用(yòng)了(le)旗下(xià)融資租賃公司提供融資服務。

　　不過克而瑞研究中心分(fēn)析師蔡建林(lín)指出，由于《融資租賃法》遲遲未出台，融資租賃在不動産領域尚屬模糊地帶，綠城(chéng)融資租賃案例中所涉及的(de)租賃資産并非房(fáng)地産資産。海南(nán)綠城(chéng)和(hé)青島綠城(chéng)的(de)租賃資産爲相關酒店(diàn)和(hé)住宅運營涉及的(de)家具及設備。本次通(tōng)過售後回租方式進行融資頗有試水(shuǐ)的(de)意味，未來(lái)如果融資租賃向不動産領域開放，中交對(duì)綠城(chéng)的(de)融資支持将有更多(duō)的(de)空間。

　　值得(de)一提的(de)是，綠城(chéng)目前在酒店(diàn)領域共投資31家酒店(diàn)，金額達294億元，其中在運營的(de)有14家。綠城(chéng)的(de)酒店(diàn)資産也(yě)可(kě)借助中交融資租賃平台。

　　年底或并表中交

　　綠城(chéng)近期的(de)融資行爲，一方面顯示其重新發展産生的(de)資金需求，另一方面也(yě)凸顯了(le)三四線城(chéng)市的(de)去化(huà)壓力。

　　綠城(chéng)一線城(chéng)市戰略已定，卻在北(běi)京、上海等地暫無拿地，可(kě)見資金還(hái)是綠城(chéng)如今的(de)最大(dà)瓶頸。綠城(chéng)中國執行董事李青岸指出，在華東市場(chǎng)拿地還(hái)是以綠城(chéng)主導。計劃确保綠城(chéng)在杭州的(de)龍頭地位。

　　綠城(chéng)管理(lǐ)層也(yě)曾對(duì)記者透露，在今年年底公司還(hái)會有一系列融資行爲，但隻會是一些項目融資。如做(zuò)項目開發貸，或通(tōng)過前述融資租賃方式進行融資創新。

　　顯然按照(zhào)目前的(de)土地市場(chǎng)價格，綠城(chéng)想繼續拿地就迫切需要融資。據透露，綠城(chéng)下(xià)一步可(kě)能會聯合金融機構進行融資。“目前從信托和(hé)基金公司給我的(de)利率來(lái)看，我們的(de)底線是，利率超過10%就不考慮。”李青岸說。據透露，現在部分(fēn)此前與綠城(chéng)有合作關系的(de)非銀行機構也(yě)願意降低利率放款給其在三四線城(chéng)市的(de)項目。

　　據記者了(le)解，中交作爲綠城(chéng)第一大(dà)股東已爲其融資減輕了(le)不少壓力。例如，此前其2018年、2019年到期的(de)兩款9%利息的(de)美(měi)元債，在中交入股之後發新債，利率變爲5.875%；而中交旗下(xià)的(de)融資租賃、中交财務公司、金融發展等公司也(yě)可(kě)爲綠城(chéng)融資助力。

　　融資難題逐步緩解之後，去化(huà)仍是擺在綠城(chéng)面前的(de)難題。今年上半年綠城(chéng)三四線城(chéng)市項目去化(huà)回籠203億，距離計劃中去庫存300億的(de)目标并不遠(yuǎn)，根據綠城(chéng)方面初步計算(suàn)，全年銷售額可(kě)達660億元。

　　綠城(chéng)方面此前曾表示，對(duì)于三四線城(chéng)市項目公司清算(suàn)關停産生的(de)一定損益，如果有好的(de)項目很快(kuài)就會覆蓋掉。按照(zhào)現在的(de)銷售模型，綠城(chéng)到2017年可(kě)以實現城(chéng)市與項目的(de)換倉。

　　目前中交地産闆塊成立了(le)中交房(fáng)地産集團，據透露，綠城(chéng)将納入該集團中。該集團對(duì)綠城(chéng)在其中的(de)思路已經清晰：一是利用(yòng)綠城(chéng)的(de)高(gāo)端品牌爲中交嫁接，通(tōng)過代建與共同開發實現；另外浙江地區(qū)仍是綠城(chéng)的(de)大(dà)本營，包括上海、江蘇等地的(de)市場(chǎng)都将由綠城(chéng)主導。

　　據一名央企人(rén)士透露，近幾年，央企的(de)運營利潤率主要仍是依靠房(fáng)地産拉動，例如中交旗下(xià)交通(tōng)基礎設施業務的(de)毛利率僅11%-12%。低于房(fáng)地産行業超過20%的(de)毛利率。

此外記者多(duō)方了(le)解，中交今年底實現并表綠城(chéng)的(de)概率非常大(dà)。上述業内人(rén)士分(fēn)析，中交并表綠城(chéng)正是有爲集團提高(gāo)利潤表現的(de)考慮。按照(zhào)央企追求利潤總額的(de)情況而言，倘若今年綠城(chéng)實現660億元銷售，并能從中獲得(de)40億元利潤，則對(duì)中交利潤的(de)提升是極大(dà)飛(fēi)躍。