不動産利益豐厚，大(dà)家都希望分(fēn)一杯羹，融資租賃也(yě)不例外，無論國内國外，大(dà)家都在探索不動産融資租賃業務的(de)模式和(hé)方向。”在深圳融資租賃沙龍上，一位不願具名的(de)融資租賃公司總經理(lǐ)詳解了(le)不動産融資租賃操作及風險控制案例。

廣州融資租賃産業聯盟常務副理(lǐ)事長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)羅軍表示，若廣州南(nán)沙能率先制定法律标準，明(míng)确融資租賃不動産規則，确定融資租賃不動産合法性，将有望啓動萬億級别的(de)不動産融資租賃市場(chǎng)。

詳解不動産融資租賃案例

不動産能否作爲售後回租的(de)标的(de)？盡管法無禁止，這(zhè)一業務依然存在諸多(duō)風險和(hé)操作難題。

據從事不動産融資租賃業務的(de)前述總經理(lǐ)介紹，不動産租賃物(wù)主要包括兩大(dà)類型，即預售新房(fáng)和(hé)二手房(fáng)。“我們隻涉及預售房(fáng)産業務。”該總經理(lǐ)稱。他(tā)表示，從融資租賃法律和(hé)稅務風險評估角度看，沒有房(fáng)産證的(de)預售房(fáng)，更适合開展融資租賃業務。

2014年初，其公司爲雲南(nán)某知名房(fáng)地産開發公司提供融資，租賃标的(de)物(wù)爲昆明(míng)某大(dà)型商住區(qū)配套獨立商業房(fáng)産1.86萬平米，以及1000多(duō)個(gè)地下(xià)停車位。該大(dà)型物(wù)業分(fēn)三期開發，第一期商住部分(fēn)已銷售95%，預售登記價值合計4.53億元。

該融資租賃公司與該房(fáng)地産的(de)交易總額爲4.53億元。值得(de)注意的(de)是，實際合同約定融資金額爲1.53億元，期限5年，一次性收取1%手續費。同時(shí)，合同特别條款中，将餘下(xià)3億元設定爲回購(gòu)保證金。

對(duì)于保證金額高(gāo)于融資額的(de)設定，上述總經理(lǐ)解釋稱，這(zhè)是出于法律風險控制的(de)考慮。

“這(zhè)裏有合同風險，一般的(de)履約保證金，如果出現違約，就是從保證金裏抵扣。我們對(duì)合同進行了(le)強制公證，将租賃标的(de)物(wù)登記在中登網和(hé)商務部租賃信息網，如果違約了(le)我們就處置房(fáng)産。”

深圳一融資租賃人(rén)士表示，“3億元的(de)回購(gòu)保證金結構，以往不常見，經濟下(xià)行情況下(xià)，這(zhè)種設計可(kě)降低租賃公司風險。”

在前述總經理(lǐ)看來(lái)，不動産租賃業務最大(dà)的(de)風險是價值風險。“至于是否辦房(fáng)産證，租賃标的(de)物(wù)‘一女(nǚ)二嫁’等，可(kě)能性都不大(dà)。”他(tā)指出，這(zhè)類業務風險控制的(de)核心不外乎兩大(dà)方面，一是合理(lǐ)評估租賃物(wù)的(de)價值，包括現值、地緣價值和(hé)市場(chǎng)價值，二是充足的(de)現金流，保證資金安全返還(hái)。

實際操作中，不動産融資租賃還(hái)面臨多(duō)重稅務的(de)成本控制難題。

“要規避的(de)稅務風險，首先是讓當地的(de)房(fáng)管部門，認可(kě)這(zhè)項行爲是融資行爲，不是真實的(de)賣房(fáng)行爲，”上述總經理(lǐ)稱，“不動産一個(gè)項目幾個(gè)億十幾個(gè)億，一旦交易過程納入納稅範疇，這(zhè)個(gè)業務就沒有做(zuò)下(xià)去的(de)必要了(le)。”

按照(zhào)相關規定，賣房(fáng)需要繳納增值稅、交易稅等。衆多(duō)稅務壓力中，最令他(tā)頭疼的(de)是契稅。

他(tā)指出，不動産融資租賃業務最核心的(de)環節，是必須取得(de)不動産的(de)憑證，即房(fáng)産證。根據國家稅務局2010年發布的(de)《關于融資性售後回租業務中承租方出售資産行爲有關稅收問題的(de)公告》（即13号文），辦理(lǐ)房(fáng)産變更手續的(de)必要條件之一是繳納契稅。

由于涉及登記問題，以不動産進行租賃往往需要收取兩次契稅。據該總經理(lǐ)介紹，目前契稅稅率爲3%至5%，各地區(qū)有所不同。

他(tā)認爲，這(zhè)個(gè)稅種對(duì)融資租賃企業有很大(dà)不合理(lǐ)性。“我們在不動産生命周期中僅僅是短暫的(de)插曲，卻要支付整個(gè)周期的(de)**費用(yòng)。”

據悉，爲回避契稅壓力，融資租賃公司與承租人(rén)簽訂融資租賃合同後，往往再簽訂三方合同，将此不動産的(de)抵押物(wù)抵押給銀行等金融機構。“目前很多(duō)操作案例，基本都是這(zhè)個(gè)模式。”上述總經理(lǐ)表示。而這(zhè)一做(zuò)法被認爲具有一定的(de)法律糾紛風險。

深圳前海國稅局一人(rén)士表示，由于目前有一些新業态相應法律法規并沒有跟上，需要讓相應法律法規進一步适應市場(chǎng)的(de)發展。

萬億市場(chǎng)法律空白待補

至今，《融資租賃法》遲遲未出台，業内對(duì)融資租賃中租賃物(wù)的(de)界定尚未統一，不動産融資租賃也(yě)處于法律模糊地帶。

今年7月(yuè)初，福能租賃登陸新三闆，成爲第二家登陸新三闆的(de)融資租賃企業。值得(de)注意的(de)是，該公司所從事的(de)不動産融資租賃業務，在上市過程被認爲有法律瑕疵。

爲消除該上市障礙，福能租賃于今年6月(yuè)聲明(míng)，決定在目前政策環境下(xià)，不再開展此類業務。

據業内人(rén)士介紹，2012年，曾有一篇《内資融資租賃企業管理(lǐ)辦法》（征求意見稿）在行業内流傳，但該辦法最終并未面世。

而《外商投資租賃業管理(lǐ)辦法》自2005年沿用(yòng)至今。今年3月(yuè)份，商務部下(xià)發“關于就《外商投資租賃業管理(lǐ)辦法》的(de)補充規定公開征求意見的(de)通(tōng)知”，将“工業廠房(fáng)、倉儲用(yòng)房(fáng)、商用(yòng)地産、附著(zhe)于不動産的(de)其他(tā)設備（如電梯、空調系統等）等其他(tā)用(yòng)于生産經營的(de)資産”納入租賃物(wù)範圍。不過，這(zhè)一管理(lǐ)辦法同樣未正式出台。

此前，包括民生金融租賃在内的(de)多(duō)家金融租賃公司，都開展了(le)不動産的(de)金融租賃。銀監會窗(chuāng)口指導叫停銀行系金融租賃公司這(zhè)項業務後，新增不動産租賃業務走向停滞。

據前述不動産融資租賃公司總經理(lǐ)介紹：“2004年上海完成國内第一單物(wù)業融資租賃，到現在爲止，金融類融資租賃企業大(dà)約有十幾單不動産融資租賃的(de)典型案例，總的(de)來(lái)說，不動産融資租賃大(dà)概有70-80宗，在整個(gè)融資租賃行業中比例不高(gāo)。”

廣東金唐律師事務所律師石柱華指出，目前監管思路在變，關鍵是把控好風險。

自去年以來(lái)，廣州出台了(le)融資租賃系列政策，廣州融資租賃産業聯盟常務副理(lǐ)事長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)羅軍表示，廣州南(nán)沙若能率先制定法律标準，明(míng)确融資租賃不動産規則，确定融資租賃不動産合法性，将有望啓動萬億元級别的(de)不動産融資租賃市場(chǎng)。

中國租賃聯盟等組織最新發布的(de)《中國融資租賃業發展報告》顯示，截至2015年6月(yuè)底，全國融資租賃合同餘額約爲3.7萬億，比上年底增長(cháng)14.2%。中國租賃聯盟召集人(rén)、藍皮書(shū)主編楊海田預計，2016年上半年以前，全國融資租賃業務總量可(kě)達到5萬億元。