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房(fáng)産融資租賃中的(de)涉稅熱(rè)點問題分(fēn)析
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發布時(shí)間:2015-6-19 9:37:05 點擊率:89
【普資大(dà)講堂】 房(fáng)産融資租賃中的(de)涉稅熱(rè)點問題分(fēn)析
2015-06-17 PCCB普資華企 普資租賃資産交易平台
2015年兩會期間，談到關于房(fáng)地産企業轉型的(de)問題時(shí)，有關專家提到，從目前商業地産發展模式而言，自持型物(wù)業将是最具持續性的(de)發展方向。随著(zhe)行業的(de)發展，商業地産告别散售物(wù)業已是行業趨勢。自持型商業房(fáng)地産融資租賃就是租賃物(wù)爲房(fáng)地産的(de)融資租賃，這(zhè)是一種特殊的(de)融資租賃方式。房(fáng)地産融資租賃業務以房(fáng)屋、土地等作爲租賃物(wù)，在房(fáng)地産融資租賃中必然涉及的(de)一個(gè)稅種就是房(fáng)産稅。而房(fáng)地産融資租賃是否像普通(tōng)融資租賃業務将涉及營業稅、印花稅等其他(tā)稅種？房(fáng)地産融資租賃業務是否涉及以上稅種的(de)重複征稅問題？将是本文探討(tǎo)的(de)重點。
一、案例
2012年12月(yuè)12日甲公司（經中國人(rén)民銀行批準從事融資租賃業務）與乙公司簽訂了(le)一份H地産的(de)融資租賃合同。合同主要條款如下(xià)：
①租賃标的(de)物(wù)：H地産，按乙公司的(de)要求，坐(zuò)落于某區(qū)X大(dà)道與Y大(dà)道交彙處，屬于丙公司建成擁有的(de)自持型房(fáng)地産。由甲公司從丙公司處購(gòu)買，繳納相關稅費後交付乙公司使用(yòng)；
②起租日：2013年1月(yuè)1日；
③租賃期：2013年1月(yuè)1日至2063年12月(yuè)31日；
④租金支付方式：每年年末支付租金600萬元
⑤租賃期滿，乙公司再支付1000萬元，就可(kě)獲得(de)H房(fáng)産所有權。
乙公司取得(de)房(fáng)屋使用(yòng)權後将H房(fáng)産以經營租賃的(de)方式，出租給部分(fēn)商戶，以賺取租金。
在本案例涉及的(de)融資租賃交易過程中，租賃公司和(hé)承租企業需要繳納的(de)稅種主要包括：房(fáng)産稅、營業稅、土地增值稅、印花稅、城(chéng)建稅以及教育費附加。
1、房(fáng)産稅
房(fáng)産稅以房(fáng)屋爲征稅對(duì)象，按房(fáng)屋的(de)計稅餘值或租金收入爲計稅依據，向房(fáng)屋産權所有人(rén)征收的(de)一種财産稅。從融資租賃的(de)滿足條件可(kě)以看出，企業采用(yòng)融資租賃方式租入固定資産，盡管在法律形式上資産的(de)所有權在租賃期間仍然屬于出租方，但由于資産租賃期基本上包括了(le)租賃資産有效使用(yòng)年限，承租企業實質上獲得(de)了(le)租賃資産提供的(de)主要經濟利益，同時(shí)承擔與資産有關的(de)風險。因此。企業應将融資租入資産作爲一項固定資産計價入賬，同時(shí)确認相應的(de)負債，并計提固定資産的(de)折舊(jiù)。同時(shí)，根據2008年12月(yuè)28日财政部、國家稅務總局下(xià)發的(de)《關于房(fáng)産稅城(chéng)鎮土地使用(yòng)稅有關問題的(de)通(tōng)知》(财稅[2008]152号)明(míng)确規定，對(duì)依照(zhào)房(fáng)産原值計稅的(de)房(fáng)産，不論是否記載在會計賬簿固定資産科目中，均應按照(zhào)房(fáng)屋原價計算(suàn)繳納房(fáng)産稅。房(fáng)屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算(suàn)。對(duì)納稅人(rén)未按國家會計制度規定核算(suàn)并記載的(de)，應按規定予以調整或重新評估。财稅[2009]128号文件規定，融資租賃的(de)房(fáng)産，由承租人(rén)自融資租賃合同約定開始日的(de)次月(yuè)起依照(zhào)房(fáng)産餘值繳納房(fáng)産稅。合同未約定開始日的(de)，由承租人(rén)自合同簽訂的(de)次月(yuè)起依照(zhào)房(fáng)産餘值繳納房(fáng)産稅。因此，本例中承租方乙公司應當按照(zhào)房(fáng)産原值計征房(fáng)産稅。
2、印花稅
在傳統出租業中，出租人(rén)和(hé)承租人(rén)要簽訂《租賃合同》，按照(zhào)合同金額的(de)0.1%，雙方要分(fēn)别繳納印花稅。在融資租賃業務中，出租人(rén)與供貨商簽訂《購(gòu)買合同》，出租人(rén)與承租人(rén)簽訂《購(gòu)買合同》以及《融資租賃合同》。融資租賃合同的(de)雙方當事人(rén)按照(zhào)合同約定金額的(de)萬分(fēn)之零點五繳納印花稅，《購(gòu)買合同》的(de)當事人(rén)按照(zhào)合同金額的(de)萬分(fēn)之三分(fēn)别繳納印花稅。在本案例中，與傳統租賃業務相比出租人(rén)甲公司需要繳納3份合同的(de)印花稅，承租人(rén)乙公司需要繳納2份合同的(de)印花稅，而且自持房(fáng)産所有人(rén)丙公司也(yě)需要繳納1份房(fáng)屋買賣合同的(de)印花稅，繳納印花稅之多(duō)，可(kě)見一斑。
3、營業稅
在2012年開展至今的(de)“營改增”稅制改革，僅包含了(le)有形動産租賃，沒有包含不動産租賃服務。納稅人(rén)銷售不動産按收取的(de)營業額全額繳納5%稅率的(de)營業稅。營業稅作爲一種間接稅，稅負可(kě)以轉嫁，納稅人(rén)與實際稅負人(rén)不一緻，作爲實際稅負人(rén)的(de)購(gòu)買方承擔這(zhè)筆稅費，而且沒有進項抵扣政策，間接加重了(le)購(gòu)買方的(de)經營負擔。本例中，納稅人(rén)是兩份購(gòu)買合同中的(de)丙公司和(hé)甲公司，但最終的(de)稅負都将轉嫁到承租方乙公司，從稅負大(dà)小來(lái)看，這(zhè)對(duì)乙公司極爲不利。而且，在繳納增值稅或者營業稅時(shí)，還(hái)要負擔城(chéng)市維護建設稅以及教育費附加。因此，在每一筆融資租賃房(fáng)地産業務中，承租方還(hái)要在實際負擔流轉稅的(de)同時(shí)負擔城(chéng)市維護建設稅和(hé)教育費附加。
但是，在繼續推進的(de)“營改增”改革中，如果将營業稅的(de)稅目都涵蓋進來(lái)，進而徹底取消營業稅，這(zhè)樣，企業購(gòu)買或融資租賃不動産和(hé)有形動産，處于平等的(de)稅收環境之下(xià)，企業在增加不動産面臨抉擇時(shí)，融資租賃的(de)稅收優勢就脫穎而出，鼓勵了(le)不動産融資租賃業的(de)發展。
4、土地增值稅
2015-06-17 PCCB普資華企 普資租賃資産交易平台
2015年兩會期間，談到關于房(fáng)地産企業轉型的(de)問題時(shí)，有關專家提到，從目前商業地産發展模式而言，自持型物(wù)業将是最具持續性的(de)發展方向。随著(zhe)行業的(de)發展，商業地産告别散售物(wù)業已是行業趨勢。自持型商業房(fáng)地産融資租賃就是租賃物(wù)爲房(fáng)地産的(de)融資租賃，這(zhè)是一種特殊的(de)融資租賃方式。房(fáng)地産融資租賃業務以房(fáng)屋、土地等作爲租賃物(wù)，在房(fáng)地産融資租賃中必然涉及的(de)一個(gè)稅種就是房(fáng)産稅。而房(fáng)地産融資租賃是否像普通(tōng)融資租賃業務将涉及營業稅、印花稅等其他(tā)稅種？房(fáng)地産融資租賃業務是否涉及以上稅種的(de)重複征稅問題？将是本文探討(tǎo)的(de)重點。
一、案例
2012年12月(yuè)12日甲公司（經中國人(rén)民銀行批準從事融資租賃業務）與乙公司簽訂了(le)一份H地産的(de)融資租賃合同。合同主要條款如下(xià)：
①租賃标的(de)物(wù)：H地産，按乙公司的(de)要求，坐(zuò)落于某區(qū)X大(dà)道與Y大(dà)道交彙處，屬于丙公司建成擁有的(de)自持型房(fáng)地産。由甲公司從丙公司處購(gòu)買，繳納相關稅費後交付乙公司使用(yòng)；
②起租日：2013年1月(yuè)1日；
③租賃期：2013年1月(yuè)1日至2063年12月(yuè)31日；
④租金支付方式：每年年末支付租金600萬元
⑤租賃期滿，乙公司再支付1000萬元，就可(kě)獲得(de)H房(fáng)産所有權。
乙公司取得(de)房(fáng)屋使用(yòng)權後将H房(fáng)産以經營租賃的(de)方式，出租給部分(fēn)商戶，以賺取租金。
在本案例涉及的(de)融資租賃交易過程中，租賃公司和(hé)承租企業需要繳納的(de)稅種主要包括：房(fáng)産稅、營業稅、土地增值稅、印花稅、城(chéng)建稅以及教育費附加。
1、房(fáng)産稅
房(fáng)産稅以房(fáng)屋爲征稅對(duì)象，按房(fáng)屋的(de)計稅餘值或租金收入爲計稅依據，向房(fáng)屋産權所有人(rén)征收的(de)一種财産稅。從融資租賃的(de)滿足條件可(kě)以看出，企業采用(yòng)融資租賃方式租入固定資産，盡管在法律形式上資産的(de)所有權在租賃期間仍然屬于出租方，但由于資産租賃期基本上包括了(le)租賃資産有效使用(yòng)年限，承租企業實質上獲得(de)了(le)租賃資産提供的(de)主要經濟利益，同時(shí)承擔與資産有關的(de)風險。因此。企業應将融資租入資産作爲一項固定資産計價入賬，同時(shí)确認相應的(de)負債，并計提固定資産的(de)折舊(jiù)。同時(shí)，根據2008年12月(yuè)28日财政部、國家稅務總局下(xià)發的(de)《關于房(fáng)産稅城(chéng)鎮土地使用(yòng)稅有關問題的(de)通(tōng)知》(财稅[2008]152号)明(míng)确規定，對(duì)依照(zhào)房(fáng)産原值計稅的(de)房(fáng)産，不論是否記載在會計賬簿固定資産科目中，均應按照(zhào)房(fáng)屋原價計算(suàn)繳納房(fáng)産稅。房(fáng)屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算(suàn)。對(duì)納稅人(rén)未按國家會計制度規定核算(suàn)并記載的(de)，應按規定予以調整或重新評估。财稅[2009]128号文件規定，融資租賃的(de)房(fáng)産，由承租人(rén)自融資租賃合同約定開始日的(de)次月(yuè)起依照(zhào)房(fáng)産餘值繳納房(fáng)産稅。合同未約定開始日的(de)，由承租人(rén)自合同簽訂的(de)次月(yuè)起依照(zhào)房(fáng)産餘值繳納房(fáng)産稅。因此，本例中承租方乙公司應當按照(zhào)房(fáng)産原值計征房(fáng)産稅。
2、印花稅
在傳統出租業中，出租人(rén)和(hé)承租人(rén)要簽訂《租賃合同》，按照(zhào)合同金額的(de)0.1%，雙方要分(fēn)别繳納印花稅。在融資租賃業務中，出租人(rén)與供貨商簽訂《購(gòu)買合同》，出租人(rén)與承租人(rén)簽訂《購(gòu)買合同》以及《融資租賃合同》。融資租賃合同的(de)雙方當事人(rén)按照(zhào)合同約定金額的(de)萬分(fēn)之零點五繳納印花稅，《購(gòu)買合同》的(de)當事人(rén)按照(zhào)合同金額的(de)萬分(fēn)之三分(fēn)别繳納印花稅。在本案例中，與傳統租賃業務相比出租人(rén)甲公司需要繳納3份合同的(de)印花稅，承租人(rén)乙公司需要繳納2份合同的(de)印花稅，而且自持房(fáng)産所有人(rén)丙公司也(yě)需要繳納1份房(fáng)屋買賣合同的(de)印花稅，繳納印花稅之多(duō)，可(kě)見一斑。
3、營業稅
在2012年開展至今的(de)“營改增”稅制改革，僅包含了(le)有形動産租賃，沒有包含不動産租賃服務。納稅人(rén)銷售不動産按收取的(de)營業額全額繳納5%稅率的(de)營業稅。營業稅作爲一種間接稅，稅負可(kě)以轉嫁，納稅人(rén)與實際稅負人(rén)不一緻，作爲實際稅負人(rén)的(de)購(gòu)買方承擔這(zhè)筆稅費，而且沒有進項抵扣政策，間接加重了(le)購(gòu)買方的(de)經營負擔。本例中，納稅人(rén)是兩份購(gòu)買合同中的(de)丙公司和(hé)甲公司，但最終的(de)稅負都将轉嫁到承租方乙公司，從稅負大(dà)小來(lái)看，這(zhè)對(duì)乙公司極爲不利。而且，在繳納增值稅或者營業稅時(shí)，還(hái)要負擔城(chéng)市維護建設稅以及教育費附加。因此，在每一筆融資租賃房(fáng)地産業務中，承租方還(hái)要在實際負擔流轉稅的(de)同時(shí)負擔城(chéng)市維護建設稅和(hé)教育費附加。
但是，在繼續推進的(de)“營改增”改革中，如果将營業稅的(de)稅目都涵蓋進來(lái)，進而徹底取消營業稅，這(zhè)樣，企業購(gòu)買或融資租賃不動産和(hé)有形動産，處于平等的(de)稅收環境之下(xià)，企業在增加不動産面臨抉擇時(shí)，融資租賃的(de)稅收優勢就脫穎而出，鼓勵了(le)不動産融資租賃業的(de)發展。
4、土地增值稅
根據融資租賃項目中租賃物(wù)産權可(kě)能進行兩次交易的(de)特點，則兩次轉讓均需按規定進行納稅。特别是土地增值稅，實行四級超率累進稅率。目前，在房(fáng)地産開發環節，囿于房(fáng)地産開發企業成本核算(suàn)的(de)限制，各地稅務部門一般對(duì)土地增值稅按1%-2%的(de)固定比例征收，但是對(duì)二級市場(chǎng)的(de)轉讓，則嚴格核算(suàn)交易價格與房(fáng)屋原價的(de)差距并以此爲标準進行征收；如果融資租賃期結束後的(de)第二次轉讓扔按實質交易的(de)性質對(duì)待，必将極大(dà)增加承租人(rén)的(de)交易成本。在本例中，承租方最終獲得(de)房(fáng)産的(de)所有權，勢必面臨土地增值稅的(de)繳納。而租賃公司在上次取得(de)房(fáng)屋所有權和(hé)租賃期結束出售房(fáng)屋的(de)過程中，增值稅一進一出兩次征稅，剝奪了(le)金融租賃公司的(de)利潤。
二、房(fáng)地産融資租賃
1、警惕融資租賃交易中是否存在價外費用(yòng)
通(tōng)常，計算(suàn)貨物(wù)勞務涉及的(de)流轉稅計稅依據時(shí)，都會确認是否要将價外費用(yòng)考慮進去。就營業稅而言，其計稅依據即營業額應包括全部的(de)價款與價外費用(yòng)。
在房(fáng)地産售後回租交易中，稅務機關會根據此業務的(de)相關交易文件，評估房(fáng)地産企業是否以低于市場(chǎng)公允價值的(de)售價吸引商鋪購(gòu)買者，使得(de)這(zhè)些商鋪的(de)購(gòu)買者在未來(lái)一段時(shí)期無償或低于市價将商鋪交予房(fáng)地産企業進行管理(lǐ)，并由房(fáng)地産企業獲得(de)相關收益。如果經審查确實存在這(zhè)種狀況，那麽稅務機關就會認爲房(fáng)地産企業在銷售商鋪時(shí)無償或低于市價取得(de)了(le)購(gòu)房(fáng)者日後一段期間不動産的(de)使用(yòng)權，即稅法規定的(de)“其他(tā)經濟利益”（屬于價外費用(yòng)的(de)一種）。在這(zhè)種情況下(xià)，稅務機關有權重新核定營業稅的(de)計稅依據。
舉個(gè)例子來(lái)說，大(dà)成房(fáng)地産開發企業開發的(de)商鋪市場(chǎng)價值爲200萬，爲了(le)在未來(lái)一段時(shí)期無償或低于市價得(de)到這(zhè)些商鋪的(de)管理(lǐ)權，大(dà)成房(fáng)地産開發企業确定促銷價爲170萬元，條件是以後三年商鋪必須無償交由大(dà)成房(fáng)地産開發企業統一經營管理(lǐ)。稅務機關核定營業稅計稅依據時(shí)，即使此房(fáng)地産開發企業獲得(de)了(le)170萬，但因爲以後三年都享有了(le)商鋪的(de)管理(lǐ)使用(yòng)權，這(zhè)些無形的(de)利益也(yě)應計入營業稅的(de)計稅依據，保障稅收收入。因此，在這(zhè)種情況下(xià)，營業稅爲200×5%＝10萬，而不是原來(lái)的(de)170×5%＝8.5萬。
2、謹防計稅基礎與會計核算(suàn)中的(de)差異
由于會計制度和(hé)稅法存在差異，因此會産生一些列的(de)稅務風險。就房(fáng)地産售後回租業務來(lái)說，會計處理(lǐ)是把與資産賬面價值相關的(de)收益遞延到以後各期，但企業所得(de)稅的(de)處理(lǐ)是于當期确認全部的(de)銷售收入。因此，在房(fáng)地産銷售當期會形成遞延所得(de)稅資産，留待以後各期轉回。鑒于此，每一納稅年度進行企業所得(de)稅彙算(suàn)清繳時(shí)應作相應的(de)納稅調整。
首先，從稅法有關融資租賃計稅基礎的(de)規定可(kě)以看出，其并未規定計算(suàn)最低租賃付款額的(de)現值，這(zhè)與會計準則的(de)規定是有差異的(de)。對(duì)于售後回租房(fáng)地産的(de)入賬價值，會計處理(lǐ)時(shí)會考慮最低租賃付款額現值以及其他(tā)相關費用(yòng)，但稅法僅按照(zhào)實際支付的(de)款項作爲資産的(de)計稅基礎。由此可(kě)見，稅法規定融資租入的(de)固定資産的(de)計稅基礎與會計上該資産的(de)入賬價值是存在差異的(de)，需進行納稅調整。由于不涉及損益類科目，所以不會産生遞延所得(de)稅。此外，會計處理(lǐ)要對(duì)未确認融資費用(yòng)加以确認，而稅務處理(lǐ)并不确認，因此，對(duì)于以後年度逐年确認财務費用(yòng)的(de)會計處理(lǐ)，稅法上還(hái)需要沖回，所得(de)稅的(de)年度彙算(suàn)清繳也(yě)應針對(duì)此作納稅調整。對(duì)于融資租回房(fáng)地産的(de)資産折舊(jiù)，因爲回租房(fáng)地産的(de)價值不同，折舊(jiù)也(yě)會不同，對(duì)此年度彙算(suàn)清繳也(yě)應作相應的(de)納稅調整。同時(shí)，在會計上未計入資産成本的(de)未确認融資費用(yòng)，因其實際已經包含在計稅基礎中，按規定應當以折舊(jiù)的(de)方式在固定資産的(de)使用(yòng)期限裏分(fēn)期扣除，不得(de)在稅前直接扣除，應調增應納稅所得(de)額。
3、産權發生變動的(de)情況下(xià)需繳契稅
《契稅暫行條例》第二條規定，本條例所稱轉移土地、房(fáng)屋權屬是指下(xià)列行爲：（一）國有土地使用(yòng)權出讓；（二）土地使用(yòng)權轉讓，包括出售、贈與和(hé)交換；（三）房(fáng)屋買賣；（四）房(fáng)屋贈與；（五）房(fáng)屋交換。房(fáng)地産的(de)融資租賃，實質上是出租人(rén)轉移了(le)與其房(fáng)地産所有權有關的(de)全部風險和(hé)報酬的(de)租賃。由于在融資租賃期間房(fáng)産的(de)所有權仍屬于出租方，還(hái)沒有發生轉移變動，因此，融資租賃期間的(de)房(fáng)産不交契稅。但是如果在融資租賃期過後，租賃雙方的(de)房(fáng)屋所有權發生轉移，則承租方應按照(zhào)規定繳納契稅。
小結
自持型商業地産時(shí)代來(lái)臨，融資租入商業地産納稅義務分(fēn)擔問題成爲企業關注的(de)重點。房(fáng)産融資租賃作爲一種興起的(de)融資模式，具有拓寬融資渠道、降低房(fáng)屋消費門檻、促進房(fáng)産銷售、降低運營風險等優勢。但由于相關法律不完善，交易當事人(rén)在處理(lǐ)房(fáng)産融資租賃業務時(shí)，應注意交易模式和(hé)合同條款的(de)設計，嚴格按照(zhào)現有稅收法規要求繳納稅款，以免給企業帶來(lái)不必要的(de)法律風險。
二、房(fáng)地産融資租賃
1、警惕融資租賃交易中是否存在價外費用(yòng)
通(tōng)常，計算(suàn)貨物(wù)勞務涉及的(de)流轉稅計稅依據時(shí)，都會确認是否要将價外費用(yòng)考慮進去。就營業稅而言，其計稅依據即營業額應包括全部的(de)價款與價外費用(yòng)。
在房(fáng)地産售後回租交易中，稅務機關會根據此業務的(de)相關交易文件，評估房(fáng)地産企業是否以低于市場(chǎng)公允價值的(de)售價吸引商鋪購(gòu)買者，使得(de)這(zhè)些商鋪的(de)購(gòu)買者在未來(lái)一段時(shí)期無償或低于市價将商鋪交予房(fáng)地産企業進行管理(lǐ)，并由房(fáng)地産企業獲得(de)相關收益。如果經審查确實存在這(zhè)種狀況，那麽稅務機關就會認爲房(fáng)地産企業在銷售商鋪時(shí)無償或低于市價取得(de)了(le)購(gòu)房(fáng)者日後一段期間不動産的(de)使用(yòng)權，即稅法規定的(de)“其他(tā)經濟利益”（屬于價外費用(yòng)的(de)一種）。在這(zhè)種情況下(xià)，稅務機關有權重新核定營業稅的(de)計稅依據。
舉個(gè)例子來(lái)說，大(dà)成房(fáng)地産開發企業開發的(de)商鋪市場(chǎng)價值爲200萬，爲了(le)在未來(lái)一段時(shí)期無償或低于市價得(de)到這(zhè)些商鋪的(de)管理(lǐ)權，大(dà)成房(fáng)地産開發企業确定促銷價爲170萬元，條件是以後三年商鋪必須無償交由大(dà)成房(fáng)地産開發企業統一經營管理(lǐ)。稅務機關核定營業稅計稅依據時(shí)，即使此房(fáng)地産開發企業獲得(de)了(le)170萬，但因爲以後三年都享有了(le)商鋪的(de)管理(lǐ)使用(yòng)權，這(zhè)些無形的(de)利益也(yě)應計入營業稅的(de)計稅依據，保障稅收收入。因此，在這(zhè)種情況下(xià)，營業稅爲200×5%＝10萬，而不是原來(lái)的(de)170×5%＝8.5萬。
2、謹防計稅基礎與會計核算(suàn)中的(de)差異
由于會計制度和(hé)稅法存在差異，因此會産生一些列的(de)稅務風險。就房(fáng)地産售後回租業務來(lái)說，會計處理(lǐ)是把與資産賬面價值相關的(de)收益遞延到以後各期，但企業所得(de)稅的(de)處理(lǐ)是于當期确認全部的(de)銷售收入。因此，在房(fáng)地産銷售當期會形成遞延所得(de)稅資産，留待以後各期轉回。鑒于此，每一納稅年度進行企業所得(de)稅彙算(suàn)清繳時(shí)應作相應的(de)納稅調整。
首先，從稅法有關融資租賃計稅基礎的(de)規定可(kě)以看出，其并未規定計算(suàn)最低租賃付款額的(de)現值，這(zhè)與會計準則的(de)規定是有差異的(de)。對(duì)于售後回租房(fáng)地産的(de)入賬價值，會計處理(lǐ)時(shí)會考慮最低租賃付款額現值以及其他(tā)相關費用(yòng)，但稅法僅按照(zhào)實際支付的(de)款項作爲資産的(de)計稅基礎。由此可(kě)見，稅法規定融資租入的(de)固定資産的(de)計稅基礎與會計上該資産的(de)入賬價值是存在差異的(de)，需進行納稅調整。由于不涉及損益類科目，所以不會産生遞延所得(de)稅。此外，會計處理(lǐ)要對(duì)未确認融資費用(yòng)加以确認，而稅務處理(lǐ)并不确認，因此，對(duì)于以後年度逐年确認财務費用(yòng)的(de)會計處理(lǐ)，稅法上還(hái)需要沖回，所得(de)稅的(de)年度彙算(suàn)清繳也(yě)應針對(duì)此作納稅調整。對(duì)于融資租回房(fáng)地産的(de)資産折舊(jiù)，因爲回租房(fáng)地産的(de)價值不同，折舊(jiù)也(yě)會不同，對(duì)此年度彙算(suàn)清繳也(yě)應作相應的(de)納稅調整。同時(shí)，在會計上未計入資産成本的(de)未确認融資費用(yòng)，因其實際已經包含在計稅基礎中，按規定應當以折舊(jiù)的(de)方式在固定資産的(de)使用(yòng)期限裏分(fēn)期扣除，不得(de)在稅前直接扣除，應調增應納稅所得(de)額。
3、産權發生變動的(de)情況下(xià)需繳契稅
《契稅暫行條例》第二條規定，本條例所稱轉移土地、房(fáng)屋權屬是指下(xià)列行爲：（一）國有土地使用(yòng)權出讓；（二）土地使用(yòng)權轉讓，包括出售、贈與和(hé)交換；（三）房(fáng)屋買賣；（四）房(fáng)屋贈與；（五）房(fáng)屋交換。房(fáng)地産的(de)融資租賃，實質上是出租人(rén)轉移了(le)與其房(fáng)地産所有權有關的(de)全部風險和(hé)報酬的(de)租賃。由于在融資租賃期間房(fáng)産的(de)所有權仍屬于出租方，還(hái)沒有發生轉移變動，因此，融資租賃期間的(de)房(fáng)産不交契稅。但是如果在融資租賃期過後，租賃雙方的(de)房(fáng)屋所有權發生轉移，則承租方應按照(zhào)規定繳納契稅。
小結
自持型商業地産時(shí)代來(lái)臨，融資租入商業地産納稅義務分(fēn)擔問題成爲企業關注的(de)重點。房(fáng)産融資租賃作爲一種興起的(de)融資模式，具有拓寬融資渠道、降低房(fáng)屋消費門檻、促進房(fáng)産銷售、降低運營風險等優勢。但由于相關法律不完善，交易當事人(rén)在處理(lǐ)房(fáng)産融資租賃業務時(shí)，應注意交易模式和(hé)合同條款的(de)設計，嚴格按照(zhào)現有稅收法規要求繳納稅款，以免給企業帶來(lái)不必要的(de)法律風險。
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