司法解釋的(de)規制路徑

不動産能否作爲售後回租的(de)标的(de)物(wù)？這(zhè)是實務界普遍關注的(de)重要問題。對(duì)此，最高(gāo)法院《融資租賃司法解釋（征求意見稿）》第四條曾規定：“有下(xià)列情形之一的(de)，人(rén)民法院應認定融資租賃合同無效：……（二）以房(fáng)屋等不動産作爲租賃物(wù)的(de)”，但是在最後頒布施行的(de)正式稿中前述規定被删除了(le)，根據“法無禁止即可(kě)爲”的(de)一般原則，實務界有觀點認爲，司法解釋并不禁止不動産作爲融資租賃的(de)标的(de)物(wù)，該觀點有一定的(de)說服力，但不完全符合司法解釋的(de)本意。

根據最高(gāo)法院《融資租賃司法解釋的(de)理(lǐ)解與适用(yòng)》所披露的(de)立法本意，司法解釋正式稿之所以沒有堅持前述《征求意見稿》第四條的(de)規定，原因有二：一是如果直接否定不動産融資租賃合同的(de)效力立法依據不足；二是如果直接認定無效，将會影(yǐng)響大(dà)量的(de)存量合同的(de)履行。據此理(lǐ)解，相對(duì)于有效合同支付租金、利息及息差的(de)義務而言，承租人(rén)依據無效合同或許能夠取得(de)免除息差的(de)結果，如果合同無效成爲比較确定的(de)預期則承租人(rén)可(kě)能以此爲由不履行部分(fēn)合同義務。由此，不難看出司法解釋呵護市場(chǎng)的(de)立意。

那麽，司法解釋雖然沒有直接規定不動産融資租賃的(de)合同效力，是否意味著(zhe)不動産租賃就沒有效力風險呢(ne)？對(duì)此，應整體解讀司法解釋的(de)全部規定，尤其是第一條開宗明(míng)義所要求的(de)“人(rén)民法院應當根據合同法第二百三十七條的(de)規定，結合标的(de)物(wù)的(de)性質、價值、租金的(de)構成以及當事人(rén)的(de)合同權利和(hé)義務，對(duì)是否構成融資租賃法律關系作出認定。”“對(duì)名爲融資租賃合同，但實際不構成融資租賃法律關系的(de)，人(rén)民法院按其實際構成的(de)法律關系處理(lǐ)。”在此，司法解釋調整了(le)規範合同效力的(de)方式，不再簡單地以“不是有效就是無效”的(de)标準來(lái)考察效力問題，而是以法律關系的(de)構成要件爲判斷标準，以是否執行融資租賃内含的(de)權利義務關系作爲糾紛裁判的(de)方法。按此規定，我們可(kě)以這(zhè)樣理(lǐ)解不動産融資租賃的(de)效力問題，即，以不動産爲标的(de)的(de)融資租賃雖然不會直接因爲标的(de)物(wù)的(de)原因而被認定合同無效，但是卻可(kě)能不被認定爲融資租賃法律關系，因此導緻融資租賃公司預期的(de)合同利益得(de)不到全面保護。

如何判斷是否構成融資租賃法律關系

根據前述司法解釋第一條的(de)規定，判斷是否構成融資租賃法律關系有四項要素，标的(de)物(wù)的(de)性質則排在第一位，由此不難看出其重要性。那麽，實務中，租賃物(wù)的(de)性質應達到什(shén)麽要求才能構成融資租賃法律關系呢(ne)？根據最高(gāo)法院《融資租賃司法解釋的(de)理(lǐ)解與适用(yòng)》的(de)解讀，融資租賃法律關系中的(de)租賃物(wù)應滿足以下(xià)條件：

1. 使用(yòng)價值。融資租賃是融資和(hé)融物(wù)兩重交易的(de)交易的(de)結合，承租人(rén)通(tōng)過融資租賃交易需要直接獲得(de)租賃物(wù)的(de)使用(yòng)價值。因此，如果在交易中的(de)租賃物(wù)并不能滿足承租人(rén)對(duì)标的(de)物(wù)使用(yòng)價值的(de)需求，或者承租人(rén)從事租賃交易其目的(de)并不是爲了(le)獲得(de)租賃物(wù)的(de)使用(yòng)價值，那麽該項交易即便名爲融資租賃，實質上因其不符合融資租賃的(de)通(tōng)常目的(de)，因此不認定其構成融資租賃法律關系。

2. 擔保功能。融資租賃交易另外一個(gè)典型特征是，出租人(rén)需要保留租賃物(wù)的(de)所有權以擔保其對(duì)承租人(rén)租金債權的(de)實現，同時(shí)這(zhè)也(yě)是融資租賃法律關系中租賃物(wù)的(de)重要法律功能。要滿足上述功能，租賃的(de)權屬必須确定，而不動産權屬的(de)确定需要建立在權屬登記的(de)基礎之上，因此，對(duì)缺乏權屬登記的(de)财産其無法承擔出租人(rén)保留所有權以擔保債權實現的(de)功能。對(duì)于售後回租交易而言，承租人(rén)所擁有不動産的(de)所有權應真實轉讓給出租人(rén)，所有權變更登記是不動産權屬變更的(de)要件。

當然，除了(le)上面兩個(gè)條件之外，從人(rén)民法院所負擔的(de)對(duì)國家經濟發展的(de)保障職能而言，國家産業政策也(yě)會間接影(yǐng)響對(duì)某項交易是否按融資租賃關系予以保護的(de)取向，尤其是對(duì)國家宏觀調控限制發展的(de)建設項目，如果通(tōng)過融資租賃交易變相提供貸款支持，則人(rén)民法院也(yě)有可(kě)能以前述使用(yòng)價值和(hé)擔保功能等要件缺失爲由認定其不構成融資法律關系。

對(duì)不構成融資租賃法律關系的(de)交易如何處理(lǐ)

人(rén)民法院審理(lǐ)合同糾紛，堅持實質重于形式的(de)原則，不受當事人(rén)自行約定的(de)合同名稱的(de)限制，對(duì)上述情形，司法解釋明(míng)确規定“對(duì)名爲融資租賃合同，但實際不構成融資租賃法律關系的(de)，人(rén)民法院按其實際構成的(de)法律關系處理(lǐ)。”實務中，不構成融資租賃關系的(de)交易實際構成何種關系，同樣需要根據标的(de)物(wù)的(de)性質、當事人(rén)約定的(de)權利義務關系等要素進行衡量。一般而言，其可(kě)能構成的(de)法律關系可(kě)能是借貸關系、租賃關系、租購(gòu)關系等。如果認定實際構成借貸關系，那麽當事人(rén)之間的(de)糾紛就轉化(huà)爲借貸合同糾紛，有關合同效力、當事人(rén)權利義務關系随之将按借貸合同糾紛的(de)規則進行審理(lǐ)。

對(duì)企業間的(de)借貸合同，最高(gāo)法院法複〔１９９６〕１５号批複認定無效，因此，如果執行該批複，對(duì)轉化(huà)爲企業間借貸糾紛的(de)不動産融資租賃合同最終仍然面臨無效的(de)法律後果，相應的(de)爲承租人(rén)（已經轉化(huà)人(rén)債務人(rén)）提供的(de)擔保也(yě)會被認定無效。

當然，有關企業間借貸合同的(de)效力，根據最高(gāo)法院2013年在全國商事審判工作會議(yì)上傳達的(de)政策，“不具備從事金融業務資質的(de)企業之間，爲生産經營需要所進行的(de)臨時(shí)性資金拆借行爲，如提供資金的(de)一方并非以資金融通(tōng)爲常業，不屬于違反國家金融管制的(de)強制性規定的(de)情形，不應當認定借款合同無效。”根據該項政策的(de)字面含義，其适用(yòng)條件爲：（1）借款人(rén)借款系爲生産經營需要；（2）融資租賃公司系以自有資金拆借；（3）融資租賃公司并不以資金拆借爲常業。按照(zhào)這(zhè)三個(gè)要件，部分(fēn)不動産融資租賃即便轉化(huà)爲企業間借貸糾紛，其合同效力仍可(kě)能得(de)到維持。假設合同有效，那麽當事人(rén)的(de)合同中約定的(de)租金和(hé)利息條款如果不超過人(rén)民法院的(de)保護範圍，則融資公司仍然可(kě)以全額獲得(de)預期的(de)合同利益。

當然，還(hái)有觀點認爲，“借貸發生在不具備從事金融業務資質的(de)企業之間”也(yě)是該政策适用(yòng)的(de)要件之一，如果該觀點成立的(de)話(huà)，則金融租賃公司從事的(de)不動産融資租賃的(de)效力又面臨另外一重不确定性。當然，全面解讀2013年在全國商事審判工作會議(yì)報告的(de)精神，似不宜将前述有關借貸法律關系發生的(de)背景描述理(lǐ)解爲相關政策适用(yòng)的(de)前提條件。

區(qū)别對(duì)待不動産融資租賃中的(de)經營風險和(hé)法律風險

這(zhè)裏所謂的(de)經營風險，系指在以不動産爲标的(de)的(de)融資租賃交易中可(kě)能出現的(de)承租人(rén)無法支付租金的(de)債務風險，而所謂法律風險，則是指因不動産融資租賃導緻訴訟糾紛而可(kě)能出現的(de)最終被認定爲合同無效的(de)風險。顯然，經營風險是導緻法律風險産生的(de)前提，換言之，即便是存在法律風險的(de)不動産融資租賃如果承租人(rén)能夠如約履行按期付租的(de)合同義務，那麽潛在的(de)法律風險并不會發生，因此，經營風險應該是實務中考慮的(de)主要因素。尤其是在一些企業集團中，融資租賃交易發生在集團内的(de)關聯公司之間，相對(duì)而言其經營風險較小，在業務發展的(de)考量中适當降低對(duì)法律風險的(de)顧慮當然也(yě)是可(kě)行的(de)。